tag:www.iok-homes-ninbai.net,2008://17 2008-07-22T13:55:23Z 住宅ローンが払えなくなってしまった！期限の利益を喪失して代位弁済され全額返済を要求されている！ Movable Type 3.34 tag:www.iok-homes-ninbai.net,2008://17.2742 2008-07-22T13:55:12Z 2008-07-22T13:55:23Z

引越し代を債権者に認めてもらえるとは限りません！ 正直言って、認めてもらえる場合...

引越し代を債権者に認めてもらえるとは限りません！ 正直言って、認めてもらえる場合もあるし、認められない場合もあります。　2007年5月以前はほとんどが認められるておりましたが、今は、ほとんどの場合は、認めてもらえないケースも出て来ております。 なぜなら、債権者が引越代を認めるべき合理的な理由が存在し無いからです。　従って稟議が通らないケースも有るのです。 任意売却の方が高額で処分できるから、引越し代も認められるのだ、との説明している業者さんがおりますが、今は合理性が厳しく求められます。　期待しない方が良いでしょう。 とは、言うものの、債権者側もそこまでは鬼ではありません、99パーセントは認めてもらえております。　また、物件を購入してくださる買い主さんにも少々の立退料の援助をお願いしてりもいたしております。 tag:www.iok-homes-ninbai.net,2008://17.2741 2008-07-22T13:54:31Z 2008-07-22T13:55:13Z

基本的に債務の有るご依頼人からは一円たりとも頂きません ご依頼主様に費用を捻出す...

基本的に債務の有るご依頼人からは一円たりとも頂きません ご依頼主様に費用を捻出するだけの余裕が全く無い状態でありましても、任意売却を承ります。 ご不明な点がございましたら、お気軽にお尋ね下さい。 また任意売買以外の個人再生の方法なども含めて、ご依頼主様に最適な方法をご提案致します。 個人再生などで弁護士費用等が生じる場合にはご負担を願っております。 * 任意売却 - 無料 任売の仲介手数料等の諸費用は全て債権者より支払われますので、ご依頼主様の負担はありません。安心してご依頼ください。 * お電話によるご相談 - 無料 ご納得いただけるまで何度でもお電話をください。　フリーダイヤルとご用意いたしております。 フリーダイヤル：　0120-105-735 * 弊社の担当によるご自宅訪問でのご相談 - 全国無料 遠隔地にお住まいの方の場合には、交通費は当初、お立て替え願います。　任意売却終了時にお立て替え願った交通費を精算させていただきます。 tag:www.iok-homes-ninbai.net,2008://17.2740 2008-07-22T13:54:06Z 2008-07-22T13:54:27Z

住宅ローンの返済に行き詰まってしまった状況で、ご自分からの任意で問題の不動産を売...

住宅ローンの返済に行き詰まってしまった状況で、ご自分からの任意で問題の不動産を売却した場合、その不動産は一般の市場に近い価格で取引される事の方が多いのです。　高く売れるということは、その分、債権者[抵当権者]に多く返済できるということにつながります。 * メリット - 1 不動産のお取引時にかかる以下の支払いも債権者より支払われますので、任意売却のご依頼人様のご負担は基本的に殆どございません。詳しくはお問い合わせ下さい。 o 滞納分管理費(マンション等、管理費の有る場合) ⇒ 債権者が管理組合へ支払う o 滞納分住民税・固定資産税 ⇒ 債権者にもよりますが、債権者が物件管轄の税務署へ支払ってくれる場合も有ります o 抵当権抹消費用/司法書士費用 ⇒ 債権者が司法書士へ支払う o 抵当権解除による書類代 ⇒ 債権者が抵当権設定者・利害関係人へ支払う o 任売業者/不動産業者への仲介手数料 ⇒ 債権者が業者へ支払う * メリット - 2 私たち業者を利用した場合、私たちが代理人となるのでご依頼人様は生活に集中できる。 * メリット - 3 市場価格に近い価格で売却が出来る為に、競売よりローンを多く返済できる。 * メリット - 4 ご近所さんにに多重債務・競売等を知られずに内密に売却できる。 * メリット - 5 話し合いにより、引越し費用、その他手当を受け取ることもできる場合も有ります。 * メリット - 6 話し合いにより、お引越時期の融通を聞いてもらえる。 * メリット - 7 任意売却終了後に残るローンの債務の返済額・返済条件の交渉を私たち業者が代理となって行い、少額返済を認めてもらえる可能性が高い。 tag:www.iok-homes-ninbai.com,2008://17.2739 2008-07-22T13:53:41Z 2008-07-22T13:54:06Z

[ 1 ] 任意売却専門業者に相談 現在は住宅ローン返済の滞納は無いけれ...

[ 1 ] 任意売却専門業者に相談 現在は住宅ローン返済の滞納は無いけれども、このままでは遅かれ滞納がはじまりそうだ。 先ずは、ローンの融資を受けている住宅金融支援機構に返済条件の見直しのお願いをしてください。　返済のリスケジューリングといいまして、月々の返済額の圧縮などのお願いをしてください。 住宅金融支援機構の "月々の返済でお困りになったときは" を参考になさってください。 すでに、住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)などと話し合ったが、リスケは認めてもらえなかった場合などは任意売却でいくしか道はないと考えます。　私たちにご相談いただければ最善の方法をご提案できるかと存じます。 相談料・調査費用・コンサルタント料などの料金は有りません。 [ 2 ] ローンを滞納する前に当、任意売却相談デスクに依頼 * 住宅金融支援機構(旧公庫)への任意売却申出書という書類にご記入いただきます。 * 物件および物件の販売価格の調査を行います。 任意売却の専門業者であれば、相談料/調査などは無料が当たり前です。 [ 3 ] 当社が住宅金融支援機構(旧・公庫)に当該不動産の査定価格(近隣の相場価格)を提示・確認 * ご依頼主様に不動産の査定価格(近隣の相場価格)を報告 [ 4 ] 依頼主様と当社で任意売却の専任媒介契約を締結いたします。 * 物件売却に必要な書類を記入戴き、ご依頼主様と当社で専任媒介契約の締結します。 ご依頼くださる方に、一切の料金のご負担は有りませんが、印鑑証明と取っていただく費用とか送料は実費となります。 [ 5 ] 当社が住宅金融支援機構に販売活動する旨を伝えます。 上記の [ 2 ] ～ [ 4 ] の順序は曖昧です。　[2][3][4]が入れ替わることもございます。　また[2][3][4]が同時に進行してしまう場合もございます。　また住宅支援機構のエリアによりましても上記順序はマチマチです。 * 専任媒介契約書のコピーを住宅金融支援機構に送付します。 [ 6 ] 当社で業者間物件情報システム『レインズ』などへ積極的に登録を行い販売をします。 * 依頼された物件の契約を可能な限り早くするために、『Yahoo不動産』,『Home's不動産』,『新聞折り込み広告』,『住宅情報誌』および『販売会』を積極的に行います。 [ 7 ] 当該不動産が購入希望者より購入の打診を受ける。 * 当社が購入希望者様より買付証明書を受理します。 [ 8 ] 当社が債権者に買付証明書を提出し、売却金額の同意を貰う。 [ 9 ] 売買契約の締結。　居住している場合には引っ越し先を探していただきます。 [ 10 ] 各債権者と、抵当権全額の抹消の協議と応諾『配分表』の作成。 [ 11 ] 総ての抵当権者との合意、抵当権の解除、そして差押え/競売の取り下げ。 * 引っ越し後の生活状況表を提出。 [ 12 ] 決済・所有権移転そしてお引き渡し。 [ 13 ] 債権者との残債の返済について、[ 11 ] で提出した生活状況表を踏まえて決定する。 * 残るローン残債については、各々サービサーによって大きく変わります。 * 残債務の返済については、債権者と当初きめた返済額を、何度か見直しして貰う事が可能ですので、その都度、債権者と交渉する事をお勧めします。 [ 14 ] 住宅ローン地獄からの解放そして再スタート。 [ 15 ] 数年後位には、新しいマイホームの購入が可能となかもしれません。 * 数年して、ご依頼人様の置かれた状況に大きくさゆうされます。 * ブラックリストに記載されているのも関わらず、新たに住宅ローンの組めた過去の依頼人も数名おります。 * ブラックリストには5年 ～ 10年は載っているとお考えください。 tag:www.iok-homes-ninbai.net,2008://17.2738 2008-07-22T13:53:05Z 2008-07-22T13:53:27Z

融資を受けている債務者と抵当権者（債権者）との合意の元に適正価格で問題の不動産を...

融資を受けている債務者と抵当権者（債権者）との合意の元に適正価格で問題の不動産を売却し、売却代金を返済することです。 マンション・戸建住宅などを購入した後、何らかの事情で収入が減ってしまい、住宅ローンの返済が困難になってしまう事が有ります。　返済が滞り出すと債権者から競売の申し立てをされます。　債権者は、強制的にその不動産をお金に換えて回収しようとします。 しかし、競売の場合、落札価格が一般の不動産の市場価格よりも2 ～ 4割ほど低い価格になることが多いのです。 売却代金での債権者への返済が不足した場合は不動産を処分されたにもかかわらず、ローンの残債務（借金が残ってしまいます）が出ます。 少しでも高額にて売却できれば、債権者へより多くの借金が返済が出来ます。　そこで、任意売却という方法を取るのです。 任意売却は、融資を受けている債権者総ての同意を得なければなりませんが、遅かれ競売される物件を一般の不動産市場に売りに出して、市場価格に近い価格で売却を試み現金に換えることです（換価すると言います）。 tag:www.iok-homes-ninbai.com,2008://17.2737 2008-07-22T13:52:08Z 2008-07-22T13:52:34Z

保証人に迷惑は必ずかかります。 例え、貴方が自己破産による免責決定を受けたとして...

保証人に迷惑は必ずかかります。 例え、貴方が自己破産による免責決定を受けたとしても、連帯保証人や保証人にはその効力は及ばないため、保証人には依然として支払義務が残ることとなります。 また、自己破産の申立は期限の利益の喪失事由ともなりますので、法的には保証人に対しての残金一括請求が可能となります。　しかし現実には一括支払は難しいケースが大半ですので、これまでどおりの毎月の支払いを保証人に求めるのが通常です。 期限の利益を失った方が一括返済出来ない場合、保証人にも一括返済を求めます、どちらも、一括返済が出来ないない場合には、保証人ともに自己破産をしなければならなくなるケースもあります。 連帯保証人さん、保証人さんの自己破産は最後の最後の手段だと考えております。　当社の顧問弁護士達との入念な状況の研究を重ね極力保証人さんの自己破産だけは避けたい方法で処理しております。 tag:www.iok-homes-ninbai.com,2008://17.2736 2008-07-22T13:50:58Z 2008-07-22T13:51:49Z

債務者が期限の利益を喪失する場合を定めた法律です。 次に掲げる場合には、債務者は...

債務者が期限の利益を喪失する場合を定めた法律です。 次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。 1. 債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。 2. 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。 3. 債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。 民法136条2項 - 期限の利益を放棄 期限の利益を有するものは期限の利益を放棄出来るものとされています。　ただし、相手方の利益を害することは出来ません。 期限の利益を放棄すると、期限が到来したものと同様の効果が生じます。 期限の利益の放棄は一方の意思表示のみによって可能ですが、相手方にも期限の利益がある場合には相手方の不利益を填補しなければなりません。 tag:www.iok-homes-ninbai.com,2008://17.2734 2008-07-22T13:50:35Z 2008-07-22T13:50:55Z

民法136条 - 期限の利益とは、支払の期限、返済の期限が来るまで支払を行わなく...

民法136条 - 期限の利益とは、支払の期限、返済の期限が来るまで支払を行わなくても良い権利のことです。 これは、金銭貸借契約書の中には必ずと言って良いほどよく見かける条文です。　というより大抵お金の貸し借りの時には「期限の利益喪失」条項が入っていて、債務者が破産したり、他の人に差押えをされたり、分割でのお金の支払いが遅れると適用されるようにかかれてします。 債務者が破産したり、差押えされたりすると、債権者側にとっては債権を回収できなくなる可能性が高くなり、たとえば分割払いで債務者が他の人に差押えされているのに、悠長に次の分割支払期限を決めている日まで待ってからとりたてをするなんていうことになると、取りっぱぐれる可能性が高くなります。 それを防ぐために、こういう事項が起こったら債務者の期限の利益が無くなり、一括で残りの全部のお金を払ってもらうよという条項です。 tag:www.iok-homes-ninbai.net,2008://17.2733 2008-07-22T13:50:11Z 2008-07-22T13:50:36Z

第◎◎条：　期限の利益の喪失 この契約成立後、乙について次の各号の事由が一つでも...

第◎◎条：　期限の利益の喪失 この契約成立後、乙について次の各号の事由が一つでも生じた場合には、甲から通知催告がなくとも、甲に対する一切の債務について当然に返済期限の利益をうしない、直ちに債務の全額に法定利息上限の利率を適用して弁済します。 1. 第１条に基づく元本および利息支払を１回でも怠ったとき（ただし、本号は利息制限法第１条に規定する利率を超えない範囲においてのみ効力を有するものとします。） 2. 本契約の各条項の一に違反したとき。 3. 本契約および、その他甲への提出書類に虚偽の記載事項があることが判明したとき。 4. 第◎◎０条の届出を怠るなど、乙の責めに帰すべき事由により、甲に乙の所在が不明になったとき。 5. 破産手続開始、民事再生手続開始、保全処分、強制執行、滞納処分の申し立てがあったとき。 6. 乙が死亡したとき。 第◎◎条：　費用の負担 甲が、乙に対する権利の行使、債権保全に要した費用は乙の負担とします。 tag:www.iok-homes-ninbai.com,2008://17.2732 2008-07-22T13:49:23Z 2008-07-22T13:49:42Z

債務者本人が自己破産をして免責されたとしても、それは保証人には何の影響もありませ...

債務者本人が自己破産をして免責されたとしても、それは保証人には何の影響もありません。 よって、債務者の他に保証人・連帯保証人がいるのであれば、今度はそちらに借金の督促が集中することになります。　だからと言って、保証人に迷惑はかけられないといって自己破産を躊躇しても何の解決にもなりません。 ですから、自分が自己破産をする前に必ず保証人にも今の実情を正直に話して、その保証人を含めた債務整理を考える必要があります。　場合によっては保証人も自己破産をする必要がでてきますがそれも仕方ないでしょう。 保証人は主たる債務者に支払能力がなければ、債権者から支払請求を受けます。もし、債務者が自己破産をしても保証人/連帯保証人には何ら影響がありませんので、保証人も支払能力がない場合は保証人も任意整理や自己破産などの債務整理手続を取る必要があります。 とにかく大切なことは保証人に対して誠意をもって全てをきちんと説明するということであり、そのような義務が債務者にはあるのです。 tag:www.iok-homes-ninbai.net,2008://17.2731 2008-07-22T13:49:05Z 2008-07-22T13:49:24Z

離婚をする際に、ローンの残っているマンションをもらいました。 夫が、離婚後もマン...

離婚をする際に、ローンの残っているマンションをもらいました。 夫が、離婚後もマンションローンを返済し続けるとの約束だったのですが、先日ローン延滞のため、期限の利益の喪失通知、そのご代位弁済通知が届きました。　そして、本日、競売予告通知がきました。　私はマンションローンの連帯保証人ですどうすればよいのでしょうか？ しばしば頂くご質問です。 まず、競売にかけられたマンションに妻が連帯保証人になっていて、債権者が抵当権を設定していますので、その債権者が優先的に得た競売代金と一般破産財源配当金（ほとんど無い金）の合計金でその債権者への残債に不足がある場合には連帯保証人である妻にその残債不足分返済の義務があります。 もし、競売にかけられた不動産に其の債権者が抵当権を設定していなかった場合、其の債権者は他の一般債権者との比例配分配当になるためほとんど残債の減少は見込まれません。　いずれにしても連帯保証人（この時は妻）は其の債権者が得た残債引当金をひいた正味の債務を負います。 tag:www.iok-homes-ninbai.net,2008://17.2730 2008-07-22T13:48:40Z 2008-07-22T13:49:06Z

離婚をするので連帯保証人から外れたい、離婚をするので連帯債務を止めたい。 まず無...

離婚をするので連帯保証人から外れたい、離婚をするので連帯債務を止めたい。 まず無理とお考えください。 住宅ローンを借りている金融機関にご相談なされるの最良の方法です。 ローンおよび借金を残したまま連帯保証人としての立場を解任してもらう場合には、代理の連帯保証人を立てたり、物的担保（家や車など）を設定したりしなければならないでしょう。　ただ、どういった方法で連帯保証人を解任できるかは、個々の借金の契約内容による場合もありますので、一度、契約書を見直してみましょう。 司法書士さん、弁護士さんにご相談なさると良いかもしれません。 また、金融機関によっては、残っているローンの80パーセントを返済していただければ、連帯債務、連帯保証人を外しますよというところもございます。 tag:www.iok-homes-ninbai.com,2008://17.2729 2008-07-22T13:48:16Z 2008-07-22T13:48:36Z

連帯保証人が付いている場合の任意売却および競売で、連帯保証人様への迷惑は避けては...

連帯保証人が付いている場合の任意売却および競売で、連帯保証人様への迷惑は避けては通れません。 任意売却をしたいのだが、連帯保証人には絶対に迷惑をかけることはできないし、連帯保証人には絶対にバレたくは無いというお問い合わせが非常に多く寄せられております。　無理です。　連帯保証人様に迷惑をかけずに任意売却を処理することは不可能です。 連帯保証人とは、主たる債務者が返済を怠った時に、代わりに返済をしますという契約をされた方です。　従って、融資を行った金融機関は、貴方の代わりに連帯債務者に返済を求めることになります。 しかし、当社では、その連帯保証人様にかかる迷惑を最低限度の抑える方法などのアドバイスも含め、任意売却を処理いたしております。 競売で処理された場合、連帯保証人様への迷惑の度合いは任売の比では有りません。 tag:www.iok-homes-ninbai.net,2008://17.2728 2008-07-22T13:47:44Z 2008-07-22T13:48:12Z

数人の債務者が、同一の内容の債務について、独立して全責任を負う債務である。　連帯...

数人の債務者が、同一の内容の債務について、独立して全責任を負う債務である。　連帯債務が念頭に置いているのは金銭債務であり、債権者は各債務者に対して債務の全額を請求をすることができる（民法第432条）。 保証とは異なり各債務者の債務は独立性を持ちます。　よって、債務に主従のある保証債務より担保としての効力が強いといえます。 連帯債務の場合、債権者は、債務者の一人に対し、又は同時若しくは順次に全ての債務者に対して、全部又は一部の履行を請求できます。　その請求の効力は他の債務者にも及び、その結果として、請求を受けなかった債務者も遅滞の責任を負います。　また、債務者の一人に対する無効や取消の原因は、他債務者の債務の効力に影響を与えません。 住宅ローンの置き換えて簡単にいうと、住宅ローンを借りた本人と同等の返済義務を持っている、請求される義務を持っているということになります。 tag:www.iok-homes-ninbai.net,2008://17.2727 2008-07-22T13:45:45Z 2008-07-22T13:47:29Z

しばしば、「あなたには絶対に迷惑はかけないから」と頼まれて連帯保証人になり、結果...

しばしば、「あなたには絶対に迷惑はかけないから」と頼まれて連帯保証人になり、結果的に他人の借金を負わされて苦労する人がいます。 借金をする際に保証人が必要とされる場合、その保証人とはほぼ「連帯保証人」のことをいいます。　また、住宅ローンを組む際に連帯保証人を求められる場合もあります。　が、その保証内容はかなり厳しいものといえます。 連帯保証人とは 実際にお金を借りた本人(主債務者といいます)の債務(借金)について、主債務者と同様の弁済(返済)の義務を負う人のことをいいます。 連帯保証人には、主債務者の返済が遅れ、債権者 が「直ちに全額一括で支払え！」と連帯保証人に請求をしてくれば連帯保証人はこれ を拒むことはできず、請求に応じなくてはいけません。 通常の保証人なら、債権者から請求されたときに、「先ずは、主債務者に請求してください！」と言える権利（「催告の抗弁」）や、「主債務者の財産を先に執行してくれ ！」と言える権利（「検索の抗弁」）を有していますが、連帯保証人はこれらの権利が認められておりません！